Quel est le meilleur dispositif de défiscalisation pour un propriétaire bailleur en 2024 ?

mai 7, 2024

L'investissement dans l'immobilier est une valeur sûre pour assurer la croissance de votre patrimoine. En plus de générer des revenus conséquents, il offre également plusieurs possibilités de réductions d'impôts grâce aux différents dispositifs de défiscalisation disponibles. Cependant, il est nécessaire de bien connaître ces dispositifs pour optimiser votre investissement. Alors, quel est le meilleur dispositif de défiscalisation pour un propriétaire-bailleur en 2024 ? C'est ce que nous allons découvrir ensemble au fil de cet article.

Décryptage de la loi Pinel

Pour ceux qui ne le savent pas encore, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a pour but de favoriser la construction de logements neufs dans certaines zones du territoire. Ce dispositif permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie de la mise en location de leur bien pour une durée déterminée.

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La loi Pinel offre une réduction d'impôts qui varie en fonction de la durée de la location. Pour une location de 6 ans, vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt de 12% du prix de revient de votre bien. Si vous optez pour une location de 9 ans, la réduction d'impôts sera de 18%. Enfin, pour une location de 12 ans, vous pourrez jouir d'une réduction d'impôts de 21%. Ainsi, plus la durée de la location est longue, plus la réduction d'impôt est élevée.

La loi Malraux : pour les passionnés du patrimoine

Si vous êtes un amoureux du patrimoine et que vous souhaitez investir dans l'immobilier ancien, la loi Malraux est faite pour vous. Ce dispositif de défiscalisation permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour les travaux de restauration réalisés sur des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés.

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La loi Malraux offre une réduction d'impôt de 22% à 30% du montant des travaux de restauration, selon la localisation de l'immeuble. Il faut savoir que le montant des travaux éligibles à la réduction d'impôt est plafonné à 400 000 euros sur une période de 4 ans.

L'investissement dans le déficit foncier

L'investissement dans le déficit foncier est un excellent moyen de réduire ses impôts pour les propriétaires-bailleurs. Le déficit foncier correspond à la différence entre les charges déductibles (travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration) et les revenus fonciers.

Le dispositif du déficit foncier permet de déduire de votre revenu global le montant du déficit foncier généré par les travaux, dans la limite de 10 700 euros par an. Le déficit foncier permet ainsi de diminuer votre impôt sur le revenu.

Le dispositif Monument historique

Le dispositif Monument historique est une solution de défiscalisation destinée aux propriétaires-bailleurs qui investissent dans des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Ce dispositif permet de déduire de vos revenus fonciers l'ensemble des charges liées à l'acquisition et aux travaux de restauration de l'immeuble.

Il faut noter que le dispositif Monument historique ne présente pas de plafond de déduction. Il est donc particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.

Le dispositif Cosse

Le dernier dispositif que nous allons aborder est le dispositif Cosse. Ce dispositif est destiné aux propriétaires-bailleurs qui mettent leur bien en location à des ménages modestes. En contrepartie, ils bénéficient d'une réduction d'impôt sur leurs revenus fonciers.

La réduction d'impôt varie entre 15% et 70% des revenus fonciers, en fonction du niveau de loyer pratiqué et de la localisation du bien. Le dispositif Cosse est donc une solution avantageuse pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif social.

En somme, choisir le meilleur dispositif de défiscalisation dépend de vos objectifs, de votre situation fiscale et de votre passion pour l'immobilier. A vous de choisir le dispositif qui correspond le mieux à vos attentes.

La loi Denormandie : pour les investissements dans l'ancien

Si vous êtes intéressé par l'investissement dans l'ancien avec travaux, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation à prendre en compte. Ce dispositif, similaire à la loi Pinel, a été spécifiquement créé pour stimuler la rénovation des logements anciens situés dans des centres-villes dégradés.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l'opération (achat + travaux). Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du bien ou être des travaux de rénovation lourde transformant en profondeur le logement.

La réduction d'impôt accordée est proportionnelle à la durée de mise en location du bien, tout comme la loi Pinel. Pour une mise en location de 6 ans, la réduction d'impôt est de 12%. Elle est de 18% pour une durée de 9 ans et de 21% pour une durée de 12 ans. De plus, la loi Denormandie ne présente pas de plafond de loyer ou de ressources des locataires, ce qui offre une grande flexibilité dans la gestion de votre investissement locatif.

Le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard pour l'investissement locatif meublé

Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif meublé, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et la loi Censi-Bouvard peuvent vous offrir des avantages fiscaux intéressants.

Le statut LMNP vous permet de déduire de vos revenus locatifs l'ensemble des charges liées à l'investissement (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, amortissement du bien et des meubles). Si ces charges sont supérieures aux revenus locatifs, vous pouvez créer un déficit reportable sur les bénéfices de même nature pendant 10 ans.

Quant à la loi Censi-Bouvard, elle s'applique aux investissements dans les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme, affaires) et permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% du montant de l'investissement, plafonnée à 300 000 euros, étalée sur 9 ans.

Conclusion

Comme nous l'avons vu tout au long de cet article, il existe une multitude de dispositifs de défiscalisation immobilière permettant à un propriétaire-bailleur de réduire son impôt sur le revenu. Chacun de ces dispositifs présente des caractéristiques et des avantages fiscaux spécifiques qui correspondent à différents types d'investissement immobilier.

Que vous soyez intéressé par l'investissement dans le neuf avec la loi Pinel, l'investissement dans l'ancien avec la loi Malraux ou la loi Denormandie, l'investissement dans le déficit foncier ou l'investissement dans l'immobilier locatif meublé avec le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard, il est essentiel de bien connaître ces dispositifs pour optimiser votre investissement et maximiser votre réduction d'impôt.

Il est également important de souligner que le choix du dispositif de défiscalisation doit être en adéquation avec votre projet d'investissement, vos objectifs patrimoniaux et votre situation fiscale. Enfin, n'oubliez pas que l'investissement immobilier doit avant tout être un investissement de bon sens, la défiscalisation n'étant qu'un levier supplémentaire d'optimisation.

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